Hogyan lehet a hitelből a legjobb befektetés

Meglepő lehet, de néha a hitel, különösen az alacsony kamatozású jelzáloghitel, nagyon is jó befektetés. Jobb, mint a saját pénzünk költése.

Amióta pénzügyekkel foglalkozom, rengeteg emberrel találkozom naponta. Vannak, akik a fejük búbjáig elmerültek az adósságaikban, és vannak olyanok is, akiknek lassan kisebb kincses kamrát kell a házukhoz építeni. A mai cikkemben egy érdekes jelenségre szeretnék rávilágítani, egészen pontosan arra, hogy miért nem érdemes ingatlant saját zsebből kifizetni még akkor sem, ha megtehetnénk.

Viszonylag gyakran előfordul, hogy valaki nagyobb összeget örököl, és ebből teljesen logikusan arra a következtetésre jut, hogy a felesleges pénzét ingatlanba fekteti. Vagyis vesz egy lakást, és kiadja albérletbe. Sajnos hazánkban a lakosság pénzügyi ismeretei még mindig nagyon hiányosak, más befektetési lehetőség leggyakrabban senkinek sem jut az eszébe. De hagyjuk meg ezt a témát későbbre, most próbáljuk meg az ingatlanunkból kihozni a legtöbbet.

Az egyszerűség kedvéért egy konkrét esetet vázolunk fel: ismerkedjetek meg hát a képzeletbeli friss befektetőnkkel, Péterrel, aki örökölt (vagy éppen összespórolt) 100 ezer eurót.

Péter a 100 ezer euróból ingatlant vesz, és bérbe adja. A bérből évente 3 ezer euró tiszta bevétele jön be – egészen korrekt nyereség, mely minden évben összejön, és az ingatlan is a saját tulajdonában marad, jelzálog nélkül. Ha számolunk egy kicsit, akkor láthatjuk, 3 000/100 000 = 3 százalékos éves kamatot írhat hozzá a saját kezdeti tőkéjéhez. Ám, ez még nem minden, hiszen az ingatlan értéke is évről-évre növekszik, így adjunk hozzá további 2 százalékos árnövekedést, újabb 2 ezer eurót nyer Péter az ingatlanján évente. Elmondhatjuk tehát, hogy összesen ez a befektetés éves szinten 3 000 (a bérleti díj) + 2 000 (az ingatlan értékének a növekedése) eurót, vagyis 5 ezer eurót hoz a konyhára, ami 5 százalékos éves kamatnak felel meg.

Úgy tűnhet, ez egy nagyon is jó befektetés, és nincs semmi okunk az elégedetlenségre. Itt azonban a pénzügyi szakértő közbeszól, és felvázolja a további lehetőségeket is, amik tovább emelhetik a befektetés visszatérülésének mértékét.

Egyszer részt vettem egy előadáson, ami a céges pénzügyekről szólt.  Az előadótól elhangzott egy mondat, melyet feljegyeztem: Debt is cheaper than equity. Az adósság olcsóbb, mint a saját tőke. Bevallom, az elején nem igazán értettem mire gondolt az előadó. Hogyan lehet számomra a kölcsön olcsóbb, mint a saját tőke, ha egyszer a kamatokat is vissza kell fizetnem, míg a saját tőkém ingyen van?  Jobban elmerültem hát a témában, és be kellett látnom, hogy az előadónak igaza volt. Hogy hogyan?  Most Péter példáján keresztül bemutatom.

Lássuk tehát mi történik akkor, ha Péter két ingatlant vesz, összesen 200 ezer euróért, és mindkettőnek a felét lakáshitelből fogja kipótolni.

2. eset

Péter tehát két lakást vet. Az első lakás szintúgy 100 ezer eurót ér, melyre 50 ezer euró kölcsönt vett fel. Ahogy az első esetben is, ez a lakás évente 3 ezer euró tiszta hasznot termel, ebből persze le kell vonnunk a kölcsön összegét, egészen pontosan a hitel kamatait, mely a következő öt évben cca. ezer eurót fognak kitenni. Így kapunk 2 ezer euró tiszta hasznot a bérleti díjhoz, melyhez hozzászámoljuk a lakás értékének a növekedését, ami újabb 2 ezer euró.

Ez összesen 4 ezer eurót tesz ki, mely összeg alacsonyabb ugyan mint az első esetben, de ne feledjük: ez csak az első lakás bevétele, ehhez hozzá kell adnunk még egyszer ennyit, vagyis a jövedelmet ami a második lakásból. Ami a befektetés megtérülését illeti: 4 ezer euró bevétel / 50 ezer euró befektetett tőke mellett = 8 százalékos éves kamatot jelent a befektetésünknek.

3. eset

Most pedig gondolkodjunk még nagyobb léptékben. Péter úgy dönt, három lakást vesz a megtakarításaiból. Minden lakásba 33 300 eurót tesz a sajátjából, és a banktól 66 700 eurót kölcsönöz.

A bérleti díjon egy lakás esetében 3 ezer eurót keresünk, de 1 300 eurót le kell belőle vonnunk- ennyit fizetünk ki a kamatokra. 2 ezer euróval évente pedig növekszik a lakásunk értéke. 3 700 eurós tiszta hasznot generál egy lakás számoljuk ki tehát: 3 700/ 33 ezer euróval =11 százalékos éves kamat.

A három lakás egy évben 11 100 euró / 100 ezer euró = 11,1 százalékos kamatot hoz a pénzünknek. Vagyis évente 6 ezer euróval több, mint az első esetben. Ez öt év alatt 30 ezer euróval több pénzt jelent. Mindezt, bár meglepő, a hitelnek köszönhetően.

Remélem a mai cikkemmel sikerült valami hasznosra, érdekesre rámutatnom. A hitel néha lehet jó választás is, és érdekesebb megoldásokat enged, mint a saját tőke teljes felhasználása.

Természetesen senkit sem buzdítok arra, hogy most ész nélkül rohanjon a bankba és vegyen fel annyi jelzálogkölcsönt amennyit nem szégyell, netán minndeféle kacatokat, passzívumokat vásároljon személyi kölcsönből. A fent említett példáim nagyban egyszerűsítettek, nem számolnak olyan dolgokkal, hogy egy-egy lakásba be is kell fektetni, apróbb (vagy éppen nagyobb) javításokat véghezvinni. Ne feledjük: egy lakás értéke nemcsak nőhet, de csökkenhet is! Három lakás kiadása pedig jóval időigényesebb, több idegességgel, és gonddal jár mint egy egyé. Szintén nem kalkuláltam bele, hogy 200 ezer euró hitelt kapni a banktól nem is olyan egyszerű, ha alacsonyabb a jövedelmünk. A befektetés pozitív és negatív oldalainak mérlegelését rábízom az olvasóra.

Egy zárógondolatot azonban nem hagyhatok ki: pontosan a fent említett okok miatt a legtöbb ingatlanfejlesztő a saját projektjeit kölcsönpénzből finanszírozza.