Végső leszámolás a lakáshitelekkel

Rekordalacsonyok a lakáshitelek, ez pedig felpörgette a lakosság vásárlókedvét. Pár napja bemutattam, hogy a legnagyobb piaci résztvevők milyen feltételeket kínálnak, s abban a cikkben utaltam rá, hogy újabb szigorítások következnek, amelyek átalakíthatják az ingatlanhitel piacot. Most ezt a témát folytatom, lássuk tehát mire számíthat 2020-től az, aki idén már nem győzött még lakást vásárolni.

A probléma, hogy a Szlovák Nemzeti Bank attól fél, az alacsony kamatok olyan embereket is adóslistára csábítottak, akik egy válság esetén majd nem tudják fizetni a törlesztőrészleteket. Ezt hogy megakadályozza, az elmúlt pár évben fokozatos szigorításokat léptetett életbe. A legutolsó, júliusi módosítás szerint így nézett ki a dolog: miután leszámolták a kölcsöneid törlesztőrészleteit, illetve a létminimum összegét a fizetésedből, legalább 20 százaléknak kellett maradnia a zsebedben. Januártól fokozatosan ezt 40 százalékra emelkedik.

A gyakorlatban egy egyedülálló, gyermektelen, adótárs nélküli, 1000 euró nettó bérrel rendelkező személy esetében a következő volt a képlet: ha leszámoltuk a létminimum összegét (210,20 euró), illetve az összes további kiadást, legalább 157,96 eurónak kellett maradnia. Januártól ez 315,92 euróra növekszik.

Vagyis míg idén összesen maximálisan 631,84 eurós törlesztőrészletet engedhet meg a példaszemélyünk magának, jövőre már csak 473,88 eurósat. (Ne feledjük, a bankok itt 2 százalékkal magasabb kamattal számolnak, mint amennyi a valóságban a kamatunk, hogy teszteljék, egy esetleges kamatemelés sem árt a fizetőképességünknek!). Ha valakinek több hitele is van, azok törlesztőrészleteit összeadják, és egyben vizsgálják.

Ha tehát már van egy lízinged a kocsira, esetleg egy fogyasztói hiteled, netalán álmaid házát csak egy fogyasztói hitel és egy ingatlanhitellel tudod megengedni magadnak, jövő évtől jóval szerényebb keretekkel kell megelégedned. Ha családos vagy, akkor pedig még inkább.

Az SZNB állítja, céljuk ezzel valóban csak annyi, hogy biztosítsák, aki hitelt vesz fel, az valóban tudja is törleszteni. És kiket érint ez leginkább? A nagycsaládosokat, az alacsony jövedelemmel rendelkezőket. Elnézve az ingatlanárakat, állíthatjuk, hogy egy egyedülálló személynek roppant nehéz lesz saját ingatlanhoz jutnia egy-egy nagyobb városban (kiemelném Pozsonyt, Kassát, vagy akár Nyitrát is). Például ha egy 200 ezer euró értékű ingatlant szeretne venni egy szingli – ez a fővárosban egy teljesen standard ár egy háromszobás lakásért -, és nincs ehhez semmi saját tőkéje, akkor annak 80 százalékát kaphatja csak meg lakáshitel formájában, a többire fogyasztói hitelt kell felvenni. A fenti számok alapján ehhez legalább 2 243,30 eurós nettó (!!!) jövedelemmel kell rendelkeznie havonta.

Egy válságkor a legveszélyeztetettebb csoportot azok képezik, akik a bevételeik több mint 60 százalékát fizetik ki különböző törlesztőrészletekre. Amint a törlesztőrészletek aránya 60 százalék alá csökken, a nem fizetés kockázata is jelentősen csökken.

Az új szabályok körülbelül minden negyedik hiteligénylőt érintik majd az országban. Ez viszont akár jót is jelenthet, például, hogy megáll az ingatlanárak felfelé száguldása. Elvégre, ha az emberek nem képesek majd akkora összeget elővirítani, amekkorát az eladók szeretnének, a piacnak reagálnia kell rá előbb-utóbb. Pozitív hozadékot látok ott is, hogy a fiatalok jobban megtanulnak spórolni. Például, ha egy frissen végzett fiatal kikerül a munkaerőpiacra, gyakran látom, hogy három hónap után jön a hitel a kocsira, és elárasztják a pénztárcáját a hitelkártyák, a számláján pedig egy fillér sem marad a megengedett mínuszból. Így háromszor is át kell majd gondolnia, hogy valóban szüksége van-e az ebédlőfalnyi plazmatévére, feleslegesen sokat fogyasztó városi terepjáróra, az ezereurós okostelefonra, a sok kínai kacatra, vagy a negyvenkettedik pár cipőre és harmincadik farmerre. Persze, ez nem változtat azon, hogy a nagycsaládosoknak sokkal nehezebb lesz elindulni az önálló ingatlan felé…

Ahol a leghamarabb meglátszódik a szabályozás, az azoknál az eseteknél lesz, ahol a 80 százalékos ingatlanhitelhez a fennmaradó  20 százalékot fogyasztói hitellel szeretnék kipótolni. A fogyasztói hitel ugyanis a törvény szerint csak 8 évre vehető fel. A rövidebb futamidő pedig magasabb törlesztőrészletet eredményez. Megoldást erre nyújthatnak az egyébként haldokló lakástakarék spórolások, azokon keresztül akár 20 évre is felvehető az építkezési hitel (stavebný úver).

Szlovákiában a lakosság európai viszonylatban a legalacsonyabb megtakarítások egyikével rendelkezik. Ez azt jelenti, hogy ha a család bajba kerül, nincs semmilyen megfogható vagyonuk – az ingatalnon kívül. Ezzel pedig a saját fejük fölül kellene eladni a tetőt. Megoldást jelenthetne, ha az állami szervek végre nem tennének úgy, mintha nem létezne a probléma. Bérlakásokkal támogatná a fiatal családokat, ahol nem horribilis albérlet árakat kérnének el a bérlőktől (ahogy ez most szokás), s egyúttal tovább kellene terjeszteni a nyugati mintát, hogy egyáltalán nem az ördögtől való bérlakásban leélni akár egy egész életet.