Merre tart most a lakáspiac

A gazdasági híreket olvasgatva az egyszeri embert elkaphatta a mélydepresszió. Az elmúlt hetek nem szolgáltak sok pozitívummal. Szlovákia bruttó hazai terméke (GDP) az idei első negyedévben 3,9 százalékkal esett vissza az egy évvel korábbihoz képest. Csak összehasonlításképpen, az előző negyedévben, 2019 utolsó hónapjaiban még több mint 2 százalékos növekedést mértek. Pár napja a Szlovák Nemzeti Bank is közreadta az előrejelzését: idén 10 százalékos gazdasági visszaesés várható. Legalább.
Amióta a Covid-19 belopakodott az életünkbe, a szakértők egyre inkább azt találgatják, hogy akkor ez lesz-e az a Válság, nagybetűvel, amire várunk. És persze vannak, akik ilyenkor dörzsölik a tenyerük, “itt az én időm, akkor vásároljunk!”. És mit? Természetesen lakást, ami az egyszeri középeurópai Szent Grálja. Mert lakás nélkül nem vagy ember, igaz?
Való igaz, hogy nálunk volt az egyik legalacsonyabb a lakáshitel-kamat az EU-n belül (tőlünk jobban már csak a dánok álltak, ahol konkrétan negatív 0,5 százalékos volt a kamat az egyes bankoknál). Nem egy esetben sokkal inkább megérte saját lakást, házat venni, mint bérelni. A kereslet azonban felverte az árakat. Az elmúlt években szédítő tempóban megindultak az ingatlanárak felfelé, ma már egy, Husák óta felújítást nem látott nyúlketrecekért is olyan pofátlan összegeket kérnek el Pozsonyban, hogy az ember csak pislog.
Ezek után gyakran ragozott volt a gazdasági lapokban, hogy ez most vajon buborék-e, vagy nem, oylan mint 2008-ban, á, de mégse… mégis nagyon sokan a kiváró stratégiára tettek. Ők voltak akik felsóhajtottak márciusban, na majd MOST veszünk olcsó lakást.
Szóval most?
Hát őőő… Nem. A szlovákiai lakásárak 2020 első negyedévében 2,5 százalékkal nőttek, a lakások négyzetméterenkénti átlagára így március végére elérte az 1906 eurót. És ami ennél is cifrább, májusban ez tovább kúszott 1931 euróra. Mindezt úgy, hogy a hitel- és lakáspiac csak az első lazítások után, április 2. felében indult be újra. Persze ez országos statisztika, mint olyan nem mutat semmit, úgyhogy merüljünk még mélyebbre az elemzések világába. Mi a lakáspiac legmeghatározóbb eleme? A hatalmas kereslethez viszonyuló szegényes kínálat. Ezzel nem azt mondom, hogy ne lennének olyan falvak Közép- és Kelet- Szlovákiában, ahol sorban állnak az eladhatatlan ingatlanok, de a nagyobb városokban, Pozsonyban meg aztán hatványozottan érvényes, nincs megvehető lakás. Ilyen körülmények között pedig olyan árat kér az eladó, amelyet nem szégyell.
Lakást a legtöbben akkor vesznek, ha a saját lábukra szeretnének állni, családot akarnak alapítani. Ami mit is jelent? Ha most megveszed, majd két év múlva csökken az értéke, nem fogod pánikolva eladni, ugyanúgy laksz benne tovább. A lakás pont ezért jóval kevésbé likvid tulajdon, és pont ezért az ingatlanpiac is jóval lassabban reagál a változásokra. Ha egy család vagy egyén bajba kerül, foggal-körömmel ragaszkodnak a tetőhöz a feje felett, ahol már árvereznek, ott már tényleg nagy a baj. Vagyis a munkanélküliség, és az ipar lassulása leghamarabb az év végén fog látszódni az árakon.
Ha egyáltalán meglátszódik. Ugyanis csak ősszel derül ki, milyen mély nyomott hagyott a koronavírus a gazdaságunkban. Például 2021-re a Nemzeti Bank újra 8,4 százalékos emelkedést vár az országtól. Ha a járvány ennek megfelelően csak átmeneti gondokat okoz, és a gazdaság gyorsan fel tud pattani a padlóról – az ún. V-forgatókönyv szerint alakul a krízis görbe, akkor nem valószínű a látványosabb árzuhanás. Az ingatlanpiac jellemzően jóval lassabban követi a piaci ingadozásokat, mint mondjuk az olaj, vagy a részvényárak, melyeket Donald Trump akár egyetlen Twitter üzenettel is képes a szakadékba dönteni. Ne feledjük, a 2008-as válság után az ingatlanpiaci mélypont mindössze 2014-ben jött el, azután lőttek ki az árak rakétasebességgel.
Ha hosszabban elnyúlik a válság (ún. L-görbe), neadjisten jön a második hullám, ami mostanában népszerűbb rémsztori mint Stephen King összes kötete együttvéve, és nem sikerül elkerülni a tömeges elbocsájtásokat, és látványos ütemben csökken a lakosság vásárlóereje – akkor decemberre már látni fogjuk, hogy fokozatosan esni kezdenek a lakásárak is, de biztosan jóval lassabban, mint ahogy eddig növekedtek.
Kedvezően alakulhatnak a bérleti díjak (ha nincs ki megfizesse a horribilis albérlet árat, muszáj lejjebb vinni), esetleg több lakás szabadul fel azok részéről, akik befektetési céllal vettek lakást, ám rájöttek, hogy gazdasági válság idején mégsem olyan kiváló ötlet bérbe adni a lakást, és bekaszálni a maximális hasznot. A határok lezárásával kapcsolatos mostani problémák miatt a jövőben ugyanígy csökkenhet a kereslet a szlovákiai vásárlók részéről a szlovák határhoz közeli, magyarországi, ausztriai ingatlanok iránt is. Az Airbnb-ben olcsó befektetést látók is az egyik percről a másikra kaptak egy pofont, a Szlovák Ingatlanközvetítők Szövetségének statisztikai szerint egyik napról a másikra 20 százalékkal nőttek a hosszú távú kiadásra kínált lakások száma, elsősorban a nagyobb városokban. Ám a bérleti árak csökkenése még egyelőre a jövő zenéje.
És pénzt honnan szerzel?
A bankok már most sokkal élesebben bírálják el, ki kaphat és ki nem lakáshitelt. Perpillanat minden ügyfél rizikós számukra. Hogy az állami támogatások tényleg elegendőek-e lesznek a munkahelyek megtartására, vagy csak kitolják a tömeges elbocsátásokat, az szintén csak az év végén derül ki. Ezért előfordulhat, hogy jóval nagyobb önrészt kérnek a bankok – lásd az UniCredit, ahova az ingatlan értékének csak 60 százalékára vehetünk fel hitelt. A vállalkozók, és a külföldi keresettel rendelkezők inkább ne most akarjanak nagyobb összegű hitelt felvenni – se a ČSOB, se az UniCredit, se a Prima banku, de a Poštová banka se fogadja el a külföldi keresetet mint bevétel, és a Slovenská Sporiteľňa is csak nagyon individuálisan áll neki a dolognak.
De az alkalmazotti státuszban levők se mehetnek teljesen biztosra. A hitelefogadás már most döcögősebb, ami eddig 2-3 munkanap alatt megvolt, azzal most már nyugodtan számoljunk 5 vagy még több napot. Az mBankos refinansznál nem fogadják el a jövedelmet azoktól, akik a vendéglátóiparban, hotelekben, éttermekben, az idegenforgalomban, vagy az autógyártásban dolgoznak, sőt bizonyos szolgáltatás nyújtókra, is ez vonatkozik, mint a kozmetikusok, vagy a fodrászok.
Na jó, de akkor mégis mondj valami okosat!
– hördülhet fel az egyszeri olvasó, teljesen jogosan, hogy mégis miért ömlik belőlem a szó, ha választ nem tudok adni a kérdésére, most vegyen-e lakást vagy később. Kristálygömböm nekem sincs, ami megmutatná a jövőt. Ám, ha úgy döntesz a pároddal, hogy itt az ideje, hogy elkezdjétek a közös életet, és otthont teremtetek magatoknak, netán végre önállósodni szeretnél, és megvan a megfelelő tartalékod, semmi értelme tűkön ülve várni, hogy most vegyek-e lakást vagy majd szeptemberben.
Mérd fel, mennyi önrésszel rendelkezel, milyen ágazatban vagy, mennyi tartalékod van, készíts részletes pénzügyi tervet, és ezek után még mindig úgy jön ki, hogy okés a családi kassza, vágj bele.Azt sem szabad elfelejteni, hogy a lakás havi ára nem csak a hitel törlesztőrészlete, ehhez még hozzájön a rezsi, az adó, és még egy sor más kiadás is.
Akik pedig befektetnének: az új építésű lakások ára valószinűleg nem fog csökkeni, hiszen ha az ingatlanfejlesztő sokkal egyszerűbben és olcsóbban megúszhatja a bevetéle kiesését, ha mondjuk a bankkal megegyezik a hitelei későbbi törlesztésében. A régebbi lakások, amelyek nem estek át felújításon, esetleg régebbi családi házak, vagy azok a lakások, melyek a kevésbé érdekes, istenhátamögötti településeken, városrészeken vannak, nos, ezek ára csökkenhet. De a rövidtávú horizonton semmiképp se számítsatok nagyon látványos lakásár esésre. Tehát ha befektetési céllal vennél lakást, talán nem ez a legmegfelelőbb időszak. Persze, ha nem bánod, hogy pl. fél évig üresen áll, mert nem találsz albérlőt, semmiképp sem szeretnék beleszólni a dolgaidba, ám a pénzügyi piacokon most jóval érdekesebb hozamokra számíthatsz, ha másba fektetsz.